Cuánto pagan por expropiar una finca en España

Es la primera pregunta que se hace cualquiera que abre la notificación: cuánto me van a pagar. La respuesta honesta es que depende de cómo se clasifique su suelo, de qué produce y de cuántos conceptos se hayan incluido en el cálculo. Y ahí es donde se juega casi todo.

De dónde sale la cifra que le ofrecen

La indemnización por expropiación se llama justiprecio, y no es un precio de mercado negociado: es el resultado de aplicar unas reglas de valoración tasadas en la ley. La Constitución exige que nadie sea privado de sus bienes sin la correspondiente indemnización, y la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 junto con el texto refundido de la Ley de Suelo de 2015 fijan cómo se calcula.

El primer factor, y el más determinante con diferencia, es la situación básica del suelo. La ley solo reconoce dos: suelo rural y suelo urbanizado. No cuenta lo que el planeamiento diga que será algún día, ni lo que usted esperaba que valiera cuando se aprobase el plan. Las expectativas urbanísticas no se pagan. Esta regla, introducida en 2007 y mantenida desde entonces, es la que más disgustos genera.

Cómo se valora el suelo rústico

El suelo en situación rural se valora capitalizando la renta anual, real o potencial, de su explotación. En castellano llano: se calcula lo que la finca produce al año y se convierte esa renta en un capital aplicando un tipo de capitalización.

Los elementos que entran en juego:

• La renta real, si la finca está arrendada o hay explotación acreditada.
• La renta potencial, si no la hay: la que produciría según el uso y aprovechamiento del que sea susceptible, atendiendo a los medios técnicos normales para su producción.
• El tipo de capitalización, que se fija reglamentariamente y del que depende muchísimo el resultado final.
• Las plantaciones, construcciones e instalaciones, que se valoran de forma independiente del suelo cuando son conformes a la legalidad.
• Un factor de corrección por localización, que puede aumentar el valor obtenido cuando concurren circunstancias como la accesibilidad, la ubicación en entornos singulares o la proximidad a núcleos.

Cómo se valora el suelo urbanizado

Cuando el suelo está urbanizado el método cambia. Si está edificado o en curso de edificación, se tasa por comparación con inmuebles análogos, y si no hay referencias suficientes se acude al método residual, que parte del valor del producto inmobiliario terminado y descuenta los costes de construcción y el beneficio del promotor.

Si el suelo urbanizado no está edificado, o la edificación existente es ilegal o está en ruina, se aplica a la edificabilidad de referencia el valor de repercusión del suelo obtenido por el método residual.

Los seis conceptos que suelen faltar en la primera oferta

Este es el apartado que más dinero mueve en la práctica. La valoración del suelo es solo una parte de lo que le corresponde. Revise si la oferta que ha recibido incluye estos conceptos:

En expedientes de obra lineal, donde se expropian franjas estrechas a través de decenas de fincas, la depreciación del resto y las ocupaciones temporales son sistemáticamente el punto débil de la valoración administrativa.

El premio de afección

A la valoración del bien expropiado se le añade un 5 % en concepto de premio de afección. Es una compensación por el carácter forzoso de la operación: usted no ha querido vender. Se calcula sobre el importe de la valoración del bien o derecho, no sobre las indemnizaciones accesorias por daños y perjuicios.

Parece poco y en cifras grandes no lo es. Compruebe que aparece en la hoja de aprecio de la Administración, porque su omisión no es infrecuente.

Por qué la primera oferta casi siempre sale baja

No hace falta suponer mala fe. Hay razones estructurales:

• El perito que valora lo contrata quien tiene que pagar, y trabaja con criterios prudentes desde el punto de vista del pagador.
• Se valora en gabinete, sobre planos y ortofotos, sin visitar cada finca. Lo que no se ve en la foto aérea no se paga.
• Se aplican valores unitarios homogéneos a todo el trazado, lo que penaliza a las fincas mejores.
• Los conceptos accesorios exigen justificación individualizada que la Administración no tiene por qué buscar por usted.

Dicho de otro modo: la oferta inicial refleja lo que se puede saber de su finca sin bajarse del coche. Todo lo demás tiene que aportarlo usted.

Qué puede hacer usted

La vía para discutir la cifra es la hoja de aprecio: un escrito en el que usted fija su propia valoración, motivada y respaldada por un informe pericial. Si no hay acuerdo, decide el Jurado de Expropiación, y su acuerdo se puede recurrir ante el Tribunal Superior de Justicia.

Tres cosas prácticas antes de nada:

• Documente el estado real de la finca ya. Fotografías fechadas, facturas de riego y abonado, declaraciones de la PAC, contratos de arrendamiento, partes de cosecha. Todo eso acredita renta y estado productivo.
• Compruebe la superficie afectada. Los errores de medición en la relación de bienes y derechos son frecuentes y, si no se corrigen a tiempo, se arrastran hasta el final.
• No firme un acuerdo amistoso sin valoración propia. Puede ser una buena salida, pero solo se sabe si lo es cuando se conoce la cifra alternativa.