Ha recibido una hoja de aprecio
Le han puesto una cifra por escrito y le dan un plazo corto para contestar. Aceptarla por silencio es el error más caro de todo el expediente. Cómo responder.
Toda España · Revisión sin coste
Abogados de expropiaciones para que le paguen lo que vale su finca
¿Le ofrecen mucho menos de lo que esperaba? La Administración y el beneficiario llegan con sus abogados y sus propios peritos valoradores. Usted llega solo. Nosotros equilibramos esa mesa y peleamos el justiprecio que le corresponde.
Le decimos con franqueza si su caso tiene recorrido. También si no lo tiene.
Toda España
Expediente tramitado por todo el territorio
Abogado + perito
Un solo equipo, un interlocutor
Sin coste inicial
Primera revisión del expediente
Honorarios
Ligados al incremento obtenido
¿Se encuentra en alguna de estas situaciones?
Si reconoce la suya en esta lista, todavía está a tiempo de hacer algo. En casi todas hay plazos corriendo.
El Jurado ha fijado un justiprecio bajo
El acuerdo del Jurado Provincial no es la última palabra. Se recurre ante el Tribunal Superior de Justicia, y el plazo es de dos meses. Cómo se recurre.
Van a cruzar su finca con una línea eléctrica
Servidumbre de vuelo, apoyos, calle de seguridad y accesos. Cada concepto se indemniza por separado y la oferta inicial rara vez los recoge todos. Qué le tienen que pagar.
Han ocupado su terreno sin expediente
Obra ejecutada, camino abierto o zanja tendida sin haber tramitado la expropiación. Es una vía de hecho y tiene un cauce propio de reclamación.
Han pasado más de dos años sin cobrar
Si el pago no se ha hecho efectivo ni consignado, puede pedir la retasación: se vuelve a valorar la finca con precios de hoy, no con los de entonces. Cómo funciona.
La obra nunca se llegó a ejecutar
Si la finalidad que justificó la expropiación desapareció, o sobró suelo sin usar, puede corresponderle el derecho de reversión.
Qué hacemos por usted
Todo el expediente, desde que llega la primera notificación hasta que el dinero está en su cuenta.
Incremento del justiprecio
Redactamos su hoja de aprecio con una valoración pericial propia y la defendemos ante el Jurado y, si hace falta, ante el Tribunal Superior de Justicia.
Servidumbres y líneas de evacuación
Fotovoltaicas, eólicas y líneas de alta tensión. Vuelo, apoyos, ocupación temporal, accesos y depreciación del resto de la finca.
Retasación
Cuando han pasado más de dos años sin pago efectivo, forzamos una nueva valoración con precios actualizados.
Intereses de demora
Se reclaman aparte y muchos propietarios los dejan pasar. En expedientes largos suponen una cantidad nada menor.
Reversión
Recuperación del bien cuando la obra no se ejecuta, se abandona la finalidad o queda suelo sobrante sin destino.
Vía de hecho
Ocupaciones sin procedimiento o fuera de los límites autorizados. Se reacciona rápido, porque el tiempo juega en contra.
Dónde está usted y qué se puede hacer todavía
Un expediente de expropiación tiene fases, y en cada una se abre y se cierra una puerta. Estas son las que importan.
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Información pública del proyecto
Se publica la relación de bienes y derechos afectados. Aquí se corrigen superficies mal medidas, cultivos mal identificados y titulares equivocados. Un error que no se corrige ahora se arrastra hasta el final.
Alegaciones en plazo breve desde la publicación -
Acta previa de ocupación
En el procedimiento de urgencia, la Administración puede ocupar antes de pagar. Lo que se hace constar en el acta condiciona toda la valoración posterior. Qué firmar y qué hacer constar.
Se convoca con días de antelación -
Hoja de aprecio del expropiado
Es su momento fuerte: usted pone la cifra, motivada y con informe pericial. Marca el techo de lo que podrá reclamar después, así que no conviene quedarse corto ni improvisar.
20 días hábiles desde el requerimiento -
Acuerdo del Jurado de Expropiación
Si no hay acuerdo, resuelve el Jurado Provincial o el órgano autonómico equivalente. Su acuerdo agota la vía administrativa.
Recurso contencioso: 2 meses -
Recurso contencioso-administrativo
Ante la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia. Es donde se juega la parte gruesa del incremento en la mayoría de los expedientes, con prueba pericial contradictoria.
De dos a cuatro años según Tribunal -
Pago, intereses y retasación
Ganar no es cobrar. Se ejecuta la sentencia, se liquidan los intereses de demora y, si el retraso ha sido largo, se estudia la retasación.
Retasación: a partir de 2 años sin pago
De dónde sale la cifra que le ofrecen
Entender el cálculo es lo que le permite discutirlo. Esto es lo esencial en cinco minutos.
La indemnización por expropiación se llama justiprecio y no es un precio negociado: es el resultado de aplicar reglas de valoración tasadas en la Ley de Expropiación Forzosa y en el texto refundido de la Ley de Suelo. Por eso la discusión no va de regatear, va de acreditar.
La clasificación del suelo lo decide casi todo
La ley solo reconoce dos situaciones: suelo rural y suelo urbanizado. El rural se valora capitalizando la renta anual, real o potencial, de su explotación, con un factor de corrección por localización. El urbanizado se tasa por comparación o por el método residual. No se pagan las expectativas urbanísticas: lo que el plan diga que su finca será algún día no cuenta.
Lo que suele faltar en la primera oferta
La valoración del suelo es solo una parte. Revise si la cifra que ha recibido incluye la depreciación de la finca resto cuando la suya queda partida o sin acceso, las ocupaciones temporales durante la obra, el arbolado y las plantaciones valorados por especie y edad, los pozos, balsas, riego y vallados, y el premio de afección del 5 %. Estas partidas son las que más dinero mueven y las que más se quedan fuera.
Por qué la oferta inicial sale baja sin que haya mala fe
El perito que valora lo contrata quien tiene que pagar, se trabaja en gabinete sobre ortofoto sin visitar cada finca, y se aplican valores unitarios homogéneos a todo el trazado. Lo que no se ve en la foto aérea no se paga. Todo lo demás tiene que aportarlo usted, con documentación y con un informe pericial que lo sostenga.
El expediente en cuatro momentos
- Información públicaSe corrigen superficies y titulares mal recogidos.
- Hoja de aprecioUsted fija su cifra. Marca el techo de todo lo demás.
- Jurado de ExpropiaciónResuelve si no hay acuerdo entre las partes.
- Recurso contenciosoDos meses de plazo ante el Tribunal Superior de Justicia.
Un expediente, explicado de principio a fin
Preferimos enseñarle un caso entero, con su razonamiento, que una lista de cifras sin contexto.
EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA DE TRES PARCELAS
Ofrecido por el Ayuntamiento568.485,23 €56,63 €/m² de suelo
Fijado por el Jurado810.386,03 €entre 80,60 y 82,74 €/m²
Diferencia conseguida+241.900,80 €un 42,6 % más
Cuatro expedientes · tres fincas · 9.560,56 m² · justiprecio definitivo en vía administrativa.
El Ayuntamiento valoraba el suelo a 56,63 €/m². El Jurado lo fijó en 82,74 €/m²
El punto de partida. Cuatro expedientes de un proyecto de urbanización para la obtención de suelo dotacional: tres fincas de suelo urbanizado, 9.560,56 m² expropiados de forma parcial. El Ayuntamiento las valoró todas al mismo precio unitario, 56,63 €/m², lo que daba 568.485,23 € con el premio de afección del 5 % incluido.
Dónde estaba el dinero. El suelo urbanizado se tasa por el método residual estático, y en esa fórmula hay un parámetro que lo decide casi todo: la edificabilidad que se atribuye a la finca. El Ayuntamiento aplicaba un «coeficiente de edificabilidad» de 0,55 m²t/m²s tomado del informe de viabilidad económica del Plan. Sostuvimos que el artículo 37.1.a) del texto refundido de la Ley de Suelo obliga a partir de la edificabilidad que la ordenación urbanística atribuye a la parcela —la edificabilidad media del sector, 1,25 m²t/m²s según la ficha de gestión del sector— y que un coeficiente sacado de un informe de viabilidad no tiene fuerza normativa para fijar la edificabilidad de un terreno.
Cómo terminó. El Jurado revisó los parámetros de su propia valoración y fijó el suelo en 82,74 €/m² y 80,60 €/m² según la fecha de valoración de cada expediente: un 42,6 % por encima de la cifra municipal. Recurrieron las dos partes. El Ayuntamiento pidió rebajarlo a 39,80 €/m²; nosotros, subirlo aplicando la edificabilidad de 1,25. El Jurado desestimó los dos recursos y estableció 810.386,03 € como justiprecio definitivo.
Cómo trabajamos
Somos un despacho pequeño y especializado. Eso tiene consecuencias concretas, y son la razón principal para elegirnos.
Hablará siempre con el mismo abogado
No hay comercial que capte el caso y lo pase a otro, ni becario que lo lleve de verdad. El abogado que revisa su expediente el primer día es el que lo defiende en la vista.
Valoración pericial propia desde el principio
Trabajamos en equipo fijo con perito valorador. No basta con recurrir: hay que contraponer una valoración técnica que aguante, y eso se prepara desde el primer escrito, no cuando ya se ha perdido el Jurado.
Si no hay incremento, no hay honorario
Cobramos un porcentaje pactado por escrito sobre la diferencia que consigamos por encima de lo que le ofrecían. El riesgo de que no salga lo asumimos nosotros.
Le diremos que no cuando toque
Hay ofertas de la Administración que están bien planteadas. Si la suya lo está, se lo diremos y ahí se acaba, sin coste. Preferimos perder un cliente que meterle tres años en un procedimiento para nada.
Cómo cobramos
Sin letra pequeña. Si no conseguimos mejorar lo que le ofrecen, no tiene sentido que usted pague por el intento.
Revisión inicial
Sin coste. Analizamos su notificación y le decimos si el caso tiene recorrido, con una horquilla realista de lo que cabe esperar.
Honorarios sobre el incremento
Un porcentaje pactado por escrito sobre la diferencia que consigamos por encima de lo que le ofrecían.
Peritaje y gastos
El informe pericial se presupuesta aparte y se le comunica antes de encargarlo. En expedientes colectivos se reparte entre los afectados y baja mucho.
El principal enemigo aquí es el calendario
En expropiación los plazos son cortos y perentorios. Cuando vencen, no se recuperan por mucha razón que tenga usted.
- El plazo para presentar su hoja de aprecio es de 20 días hábiles desde el requerimiento.
- El recurso contra el acuerdo del Jurado vence a los 2 meses de la notificación.
- Dejar pasar la información pública sin alegar arrastra errores de superficie hasta el final del expediente.
- Firmar un acuerdo amistoso sin valoración propia cierra la puerta a reclamar después.
Trabajamos en toda España
El expediente se tramita a distancia y el perito se desplaza a la finca cuando el caso lo pide. No hace falta que usted venga al despacho.
AndalucíaAragónAsturiasBalearesCanariasCantabriaCastilla-La ManchaCastilla y LeónCataluñaComunidad ValencianaExtremaduraGaliciaLa RiojaMadridMurciaNavarraPaís Vasco
¿Sois varios afectados por el mismo trazado?
Una obra lineal atraviesa decenas de fincas a la vez. Agrupando a los propietarios, el trabajo pericial de base se reparte y el coste por persona baja mucho. Si en su pueblo hay más afectados, dígalo en el formulario y lo planteamos así.
Plantear un caso colectivoPreguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta que revisen mi expediente?
La revisión inicial no tiene coste. Analizamos la documentación que nos envíe y le decimos con franqueza si su caso tiene recorrido o no. Si no lo tiene, se lo diremos igual: no nos interesa abrir expedientes que no van a ninguna parte.
¿Puedo reclamar si ya firmé el acta de ocupación?
En la mayoría de los casos sí. El acta previa de ocupación documenta el estado de la finca y permite ocuparla, pero no fija el justiprecio. La discusión sobre cuánto le corresponde viene después y sigue abierta. Lo que sí conviene revisar es qué se hizo constar en esa acta, porque de ahí se parte.
¿Cuánto tarda un procedimiento de expropiación?
Depende de la fase. La vía administrativa hasta el acuerdo del Jurado suele moverse entre uno y dos años. Si hay que acudir al recurso contencioso-administrativo, añada entre dos y cuatro años más según el Tribunal Superior de Justicia de que se trate. Es un procedimiento lento, y por eso los intereses de demora acaban pesando.
¿Qué pasa si la Administración tarda años en pagarme?
Genera intereses de demora, que se reclaman aparte del justiprecio. Y si transcurren más de dos años desde la valoración sin que el pago se haya hecho efectivo o consignado, puede solicitar la retasación, que obliga a valorar de nuevo el bien con los precios actuales. En periodos de subida de precios, la retasación cambia la cifra de forma notable.
Me han ofrecido un acuerdo amistoso. ¿Lo firmo?
No sin una valoración propia delante. El acuerdo amistoso es perfectamente legítimo y a veces es la mejor salida, pero solo se puede juzgar si antes sabe cuánto vale realmente lo que le quitan. Firmar cierra la puerta a reclamar después. Envíenos la oferta y le decimos si es razonable.
¿Tengo que desplazarme a su despacho?
No. Trabajamos en toda España y la mayoría del expediente se tramita a distancia, por teléfono, correo y videollamada. La visita a la finca la hace el perito valorador cuando el caso lo requiere.
¿Qué documentos necesitan para empezar?
Con la notificación que ha recibido suele bastar para una primera valoración. Si además tiene la nota simple del registro, la referencia catastral y cualquier escrito anterior de la Administración, mejor. Si no encuentra nada, llame igualmente y le indicamos qué pedir y dónde.
¿Y si al final resulta que no merece la pena reclamar?
Se lo diremos y ahí se acaba, sin coste para usted. Hay expedientes en los que la oferta de la Administración está bien planteada, y en esos casos lo honesto es decirlo. Preferimos perder un cliente que meterle en un procedimiento de tres años para nada.
Suba su notificación y le decimos si merece la pena
Un abogado revisa su documentación y le llama para explicarle en qué punto está y qué margen hay. Sin coste y sin compromiso.
- Le decimos en qué fase está y qué plazos tiene corriendo
- Una horquilla realista de lo que cabe esperar
- Si no hay recorrido, se lo decimos y no le cobramos nada
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